查封在前租赁在后，是否适用“买卖不破租赁”？

网络司法拍卖中，房产常常出现查封与租赁相冲突的情形。雍迦就曾受法院委托对某三套房屋进行相关的拍卖事宜，当工作人员实地勘验时发现房屋租赁情况复杂，严谨细致了解相关情况后，耐心与承租人沟通相关情况、协商解决方法，最终完美化解矛盾，并成功拍卖。

问题来由

根据评估报告显示评估价值时点为2016年9月20日，法院查封时间为2016年6月6日。据我司工作人员实地勘验（勘验时间为2017年5月3日）获得租赁合同显示为重庆市××区××路××号××栋11-15号租赁期限从2016年12月26日起至2017年12月25日、16-9号租赁期限从2017年3月20日起至2018年3月19日。简而言之，11-15号承租人和16-9号承租人分别在房屋被法院查封后仍与被执行人签订新的租赁合同，即查封在前租赁在后。

这种情形下，租赁合同是否有效？会否影响交付？是否适用“买卖不破租赁”，即竞买成功后，承租人请求继续履行原租赁合同，法院是否支持？都是诸多竞买人所关注并希望了解清楚的。

理由及结论

（1）出租被查封房屋没有违反强行性规范，租赁合同有效。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第八条以及《房屋租赁合同解释》第二十条三条规定中可以看出法律未对“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为”作出否认性评价，只是要求不得对抗申请执行人；没有认定出租被查封房屋是违法行为，只是不适用“买卖不破租赁”；没有禁止出租被查封房屋，允许承租人在无法使用时，可以解除合同。

（2）查封在先的情况下，承租人不得主张自己是善意第三人。

法院查封只要是经过房产主管部门登记的，就具有了公示效力，承租人在承租房屋的时候，有义务核实承租房屋的权属状况，如果因为承租人的疏忽而没有核实，是“应当知道而不知道”的情形，不具备善意第三人的条件。

（3）查封在先的情况下，不适用“买卖不破租赁”规则。

承租人知道或者应当知道承租房屋已被查封，仍与出租人达成租赁合同，应当认定承租人认可承租被查封房屋会带来不利因素和法律风险，那么就应当由承租人承担相应法律后果。

如果允许承租人适用“买卖不破租赁”规则，对申请执行人不公平。因为债权人采取查封房屋等诉讼保全措施目的就是为了保障债权利益的有效执行，而如果允许承租人在法院查封后对房屋适用上述规则，则本应由承租人承担的法律风险无故的转嫁到债权人身上，而会对申请执行人实现债权带来不确定性，承租人无故受益，债权人无辜受损，这不符合法律对公平价值的追求。

虽然“买卖不破租赁”规则倾向于对承租人利益的保护，但这种保护是有限度的。如果承租人知道或应当知道租赁房屋存在抵押、查封瑕疵仍予承租的，不应适用“买卖不破租赁”规则。对此，《房屋租赁合同解释》第二十条作出明确规定。

综上，根据现行法律规定和司法实践：

①出租人出租被查封房屋应受法律保护，但承租人因查封而无法使用房屋的，可以对租赁合同行使解除权;

②对于房屋被查封后出租的情形，租赁合同对竞拍取得房屋产权的权利人不具有约束力。

相关法律法规：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”